¿Quién tiene que hacerse cargo de la pintura en un piso alquilado?

La pintura de una vivienda alquilada es uno de los aspectos que más dudas genera entre inquilinos y propietarios. ¿A quién le corresponde pintar el piso? ¿Debe hacerlo el arrendador antes de alquilar? ¿Tiene el inquilino la obligación de devolverlo recién pintado? Estas preguntas son habituales en el día a día de muchos contratos de alquiler. En este artículo, aclaramos los derechos y responsabilidades de ambas partes en relación con el estado de la pintura.

1. ¿Qué dice la ley?

El Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando los desperfectos sean imputables al inquilino. En este sentido, la pintura entra dentro del mantenimiento básico del inmueble, siempre que no se trate de daños causados por un mal uso o negligencia del arrendatario.

En resumen:

🔹 El propietario debe entregar la vivienda en buen estado, incluida la pintura.

🔹 El inquilino debe mantenerla adecuadamente y devolverla en condiciones similares.

2. ¿Debe el propietario pintar antes de alquilar?

No es una obligación legal estricta, pero sí una práctica común y recomendable. Pintar antes de alquilar mejora la apariencia del piso, aumenta su valor percibido y facilita encontrar un buen inquilino.

Además, entregar una vivienda limpia y recién pintada ayuda a evitar conflictos posteriores. En muchos contratos se especifica que el inquilino debe devolver la vivienda “en el mismo estado en que la recibió”, lo cual incluye la pintura si esta estaba recién hecha.

3. ¿Debe el inquilino pintar al dejar el piso?

Depende de varios factores:

• ¿Ha causado daños? Si la pintura presenta manchas, arañazos, humedad o deterioro por mal uso, sí sería responsabilidad del inquilino repararla o compensarlo económicamente.

• ¿Ha pasado mucho tiempo? La pintura tiene un desgaste natural con el paso de los años. Si el inquilino ha estado en la vivienda durante varios años (por ejemplo, más de 5), es razonable que el desgaste se considere normal, y no tendría que pagar por repintar.

• ¿Ha cambiado el color? Si el inquilino ha pintado las paredes de otro color sin permiso, debe devolverlas a su estado original, a su cargo.

  
  

En general, si el deterioro es por el uso normal y ha pasado tiempo suficiente, el coste de la pintura recae en el propietario.

4. ¿Qué ocurre si no se especifica nada en el contrato?

Cuando el contrato no establece nada específico sobre la pintura, se aplica lo dispuesto por la LAU y la lógica del “buen uso”. Esto significa que:

• El propietario asume el mantenimiento periódico (cada varios años).

• El inquilino debe devolver la vivienda en un estado similar al recibido, sin desperfectos más allá del desgaste razonable.

  
  

Para evitar malentendidos, lo ideal es incluir cláusulas claras en el contrato que especifiquen:

• El estado de la pintura al entrar.

• La obligación (o no) de devolverla pintada.

• Posibles penalizaciones en la fianza si no se cumple.

  
  

5. Casos especiales y acuerdos entre partes

En algunos casos, propietario e inquilino llegan a acuerdos personalizados:

• El arrendador descuenta del alquiler el coste de la pintura si el inquilino lo hace por su cuenta.

• El inquilino asume pintar a cambio de una renta más baja.

• Se pacta que el inquilino pintará al finalizar, aunque no haya desperfectos.

Estos acuerdos son válidos siempre que queden por escrito en el contrato o en un anexo.

6. ¿Puede el propietario descontar la pintura de la fianza?

Solo si hay daños evidentes causados por el inquilino. Si se trata de desgaste normal por el paso del tiempo, no puede descontar nada por este motivo.

En caso de desacuerdo, el inquilino puede reclamar la totalidad de su fianza, y si no se la devuelven en el plazo legal (un mes desde la entrega de llaves), puede iniciar una reclamación formal o judicial.

Conclusión

La pintura de un piso alquilado es responsabilidad compartida, según el uso y el tiempo transcurrido. El propietario debe entregar el inmueble en buen estado, y el inquilino debe cuidarlo y devolverlo en condiciones similares, salvo desgaste normal. Tanto inquilino como propietario puede calcular el coste de pintar el piso usando nuestra calculadora online.

Lo más importante es la comunicación clara y los acuerdos por escrito. De este modo, se evitan conflictos y ambas partes saben a qué atenerse al principio y al final del contrato.